איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה

מדוע אנשים פונים להשקעה בנדל"ן על פני אפיקי השקעה אחרים, כגון: בורסה, קרנות השתלמות ועוד? האם עדיין רכישת דירה הינה אפיק השקעה משתלם על אף המאמצים המרובים שהממשלה עושה על מנת לצמצם את פלח משקיעי הנדל"ן בשוק?

יתרונות ברכישת דירה להשקעה על פני השקעה באפיקים אחרים:

לרכישת דירה להשקעה יש מגוון יתרונות, ביניהם:

• • מדובר בשוק יציב ובטוח להשקעה.
    
  • בסופו של יום נשארים עם נכס ביד – דירה. לעומת השקעה באפיקים אחרים בהם גם את קרן ההשקעה אפשר להפסיד.
    
  • על אף הניסיונות הרבים של הממשלה נראה כי המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים לעלות, גם אם באופן מתון יותר.
  • הריביות הנמוכות אשר שוררות באפיקי השקעה סולידיים.

• גם שכר הדירה נמצא במגמת עלייה. יחד עם זאת הרווח העצום הוא מעליית מחיר הנכס – השבחת הנכס.
• עידוד הבנקים להשקעה באפיק זה באמצעות מתן משכנתא של למעלה מ- 60% מגובה ההשקעה וריביות נמוכות.

לאחר שהבנו את היתרונות נחזור לשאלה:

איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה?

בשונה ממה שרבים חושבים, אין תשובות ברורות שכן כדאיות הרכישה משתנה ממשקיע למשקיע. אמנם ברובם המוחלט, מטרתם של המשקיעים היא למצוא נכס שיניב את מקסימום אחוז התשואה, אולם ישנם פרמטרים נוספים אשר דבר ישפיעו על שורת הרווח הנקי ולכן כדאי להביא אותם בחשבון כגון:

• לא לקפוץ מעל הפופיק – כשבאים לבחור נכס להשקעה, חשוב לדעת מהו ההון העצמי שיש לכם ואיזו משכנתא תוכלו לקבל ולפי זה לבחור את הנכס שעומד בתקציב שלכם, גם אם זה אומר שהוא יהיה בפריפריה, שם המחירים זולים יותר.
• מרחק הנכס ממגורי המשקיע – המטרה של המשקיע כאמור, היא למקסם את הרווח על ההשקעה שלו – להשכיר את הנכס במקסימום מחיר. כדאי לזכור כי השכרת נכס מגיעה עם התעסקות עם הנכס והתחייבויות כלפי השוכר (למשל: השכרת הנכס מחדש לאחר תום תקופת השכירות, טיפול בתקלות ועוד). לא תמיד זה פשוט לנהל את הדברים מרחוק ועל כן נדרש לעיתים להגיע אל הנכס ואל השוכר. מומלץ לקחת בחשבון את העלויות הללו (זמן השקעה, נסיעה, תיקונים וכו').
• מאפייני השוכרים הפוטנציאליים – ניתן ללמוד על מאפייני השוכרים הפוטנציאליים מהסביבה, מהעיר בה נמצאת הדירה וכדאי לזכור כי לאותה האוכלוסייה אתם תצטרכו להשכיר את הנכס. לכן חשוב שתהיו בטוחים שהנכם מסוגלים ו/או מעוניינים להתנהל מול אוכלוסייה זו.
• פוטנציאל הרווח – חשוב לאסוף כמה שיותר נתונים על המקום בו אתם שוקלים לרכוש את הנכס על מנת להעריך את פוטנציאל הרווח מהנכס. תבדקו את גובה השכירות הנהוגה כיום באותו אזור, תבדקו האם צפוי פיתוח סביבתי באזור, כזה שיכול להגדיל את שווי הנכס ועוד. חשוב לזכור כי גובה דמי השכירות חשוב, אך גם פוטנציאל עליית השווי של הנכס עצמו חשוב.

קניית דירה על הנייר להשקעה – ניתן להוזיל את עלות הנכס על ידי רכישת דירה על הנייר. הכוונה לדירה שרק החלו בשלב התכנון של הפרויקט והוא רק בתחילת המכירה. לרוב דירות "על הנייר" ניתן להשיג במחירים נמוכים יותר אולם יש לקחת בחשבון את משך הזמן עד לאכלוס הדירה וקבלת שכ"ד בגינה.

מגמות בדירות להשקעה 2017

מסקירה של אגף הכלכלן הראשי עולה כי במרכז הארץ וברחובות ירדו רכישות המשקיעים מאז תחילת שנת 2017 לרמתן הנמוכה ביותר. ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 4.2 אלף דירות על ידי משקיעים, ירידה של 26% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם לעומת זאת נרשמה עלייה מתונה של 4%. במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2017 (ינואר-ספטמבר כולל) הסתכמו רכישות המשקיעים ב-13.2 אלף דירות בלבד. זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה ברכישות משקיעים זה של השוק מאז המיתון של 2003.

עוד עולה מהמחקר כי בפילוח גיאוגרפי אזור המרכז בלט עם רמה נמוכה במיוחד של רכישות משקיעים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2017, ירידה של 29% באזור זה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, גם בעיר רחובות הגיעו רכישות המשקיעים לרמתם הנמוכה ביותר, זאת על אף העובדה שבמהלך הרבעון השלישי נמכרו באזור זה מאות דירות במסגרת מבצע מכירות מיוחד לאחד ממועדוני הצרכנות הגדולים, המאופיין בשיעור גבוה של משקיעים.

לסיכום, ניתן לומר כי למרות מאמצי הממשלה להביא לירידת מחירים בענף הנדל"ן יחד עם הריביות הנמוכות ששוררות במערכת הבנקאית, עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן. בחירת מיקום הנכס להשקעה משתנה בין משקיע אחד למשנהו, בהתאם לפרמטרים רבים אותם כל משקיע לוקח בחשבון. ניתן לראות מהסקירה של הכלכלן הראשי כי באזור המרכז ורחובות היתה ירידה משמעותית ברכישת דירות להשקעה.

ביביליוגרפיה:

https://mof.gov.il/ChiefEcon/EconomyAndResearch/DocLib2/SkiratNadlan_2017Q3.pdf