יזם בנייה וקבלן בנייה – מצא את ההבדלים

יזם בניה וקבלן בנייה – מי יודע מה ההבדלים ביניהם?

בענף הבנייה לעיתים יש בלבול בין יזם הבנייה לבין קבלן הבנייה. יזם בניה הוא זה שיוזם ומנהל את פרויקט הבנייה מתחילתו ועד סופו, החל מאיתור ורכישת הקרקע, דרך תכנון וקבלת היתר בנייה, הבנייה הפיזית, השיווק והמכירה של הפרויקט, קבלת היתר לאכלוס, מסירת הדירות לרוכשים וכלה באחריות לתיקון הליקויים במבנה. יזם הבנייה הוא זה שיעסיק קבלני בנייה לשלבי הבנייה השונים, כמו: קבלני שלד, אינסטלציה, חשמל, טיח, ריצוף, אלומיניום, דלתות, צבעים ופיתוח כללי של השטח, כולל נגישות וגינון, אשר יבנו את הפרויקט בפועל. לעיתים, החברה היזמית היא גם קבלן הבנייה ואז כל הפרויקט, לרבות הבנייה שלו מתבצעים תחת קורת גג אחת.

קבלן בנייה לעומתו הוא זה שבונה את הפרויקט בפועל והוא זה שישכור את שירותיהם או ידאג באופן עצמאי לקבלני משנה הנדרשים לצורך השלמת הפרויקט, כגון: קבלן אינסטלציה, קבלן חשמל וכו'.

לעיתים יזם הבנייה הוא גם קבלן הבנייה, לעיתים מדובר בשתי חברות שונות ויזם הבנייה מתקשר בחוזה עם קבלן בנייה לבניית הפרויקט ולעיתים מדובר בחברה שהיא היזם ובחברת הבת שלה שהיא קבלן הבנייה, אך עדיין מדור בשתי ישויות משפטיות שונות. קבלן בנייה חייב לקבל אישור משרד הבינוי והשיכון שקובע גם את דרגתו מ-12 דירות ועד לבלתי מוגבל (נקרא גם דירוג ג'5).

את חוזה הרכישה של הדירה, חותמים הרוכשים מול יזם הבנייה ולעיתים בשלב החתימה עדיין לא ידע מיהו הקבלן המבצע, באם מדובר ביזם בנייה וקבלן בנפרד.

אילו בעיות יכולות לצוץ כאשר מדובר בשתי ישויות נפרדות / בשתי חברות נפרדות?

• במצב כזה של ישויות נפרדות יכולים להיות אינטרסים מנוגדים – היזם מעוניין לקבל איכות עבודה טובה תוך שימוש בחומרים איכותיים ובמינימום מחיר ואילו קבלן הבנייה מעוניין להגדיל את הרווח שלו, כך שלרוב הוא יחפש היכן לחסוך.
• סיכון שהקבלן המבצע יפסיק את העבודה באמצע, יפשוט את הרגל וכו' ואז היזם יצטרך למצוא קבלן אחר שישלים את העבודה. לרוב כשמחליפים קבלן בנייה באמצע תהליך הבנייה זהו מקום שמועד לפורענות מבחינת ליקויי בנייה.
• בשלב של קבלת האחריות / תיקוני הבדק, כאשר הישויות מופרדות, יכולים להיות מקרים בהם קבלן הבנייה והיזם יתנערו מאחריות ויפילו את האחריות על האחר, כך למשל: קבלן הבניין יגיד שהתיקון לא באחריותו כי זה ליקוי תכנוני שבאחריות היזם והיזם מצידו יתנער מאחריות ויגיד שהאחריות היא של הקבלן שבנה את הפרויקט וכך יעמדו הדיירים מול שוקת שבורה.
• פרויקט דיור משווק תחת הכובע של היזם והרוכשים עושים עבודת מחקר מעמיקה על היזם שממנו הם רוכשים את הדירה. בסופו של דבר התוצר המוגמר שיקבלו תלוי בעיקר בעבודת הקבלן. איכות הבנייה משתנה בין פרויקט לפרויקט בהתאם לקבלן שהיזם בוחר לעבוד איתו.
• בעת חתימת חוזה הרכישה לא תמיד יודעים עדיין מי יהיה הקבלן.

מדע מומלץ לרכוש דירה מקבלן שהוא גם יזם הבנייה?

• בחירה ביזם בניה שהוא גם קבלן הבנייה מעניקה לרוכשים/ לדיירים (באם מדובר בפרויקט תמ"א) שקט ושלוות נפש. הם לא מטורטרים בין גורמים שונים ובין אינטרסים מנוגדים של היזם ושל הקבלן המבצע.
• מפחית את הסיכון בחוסר התאמה בין מה שהובטח לרוכשים/ לדיירים לבין מה שנמסר. מי שמתכנן את הפרויקט, מוציא את ההיתר ומוכר את הדירות זהו אותו הגורם שאח"כ בונה ומוסר את הדירות לרוכשים.
• האחריות נמצאת במקום אחד – אצל יזם הבנייה שהוא גם קבלן הבנייה.
• כאשר רוכשים דירה מיזם בניה שהוא גם קבלן בנייה, כבר בשלב החתימה יודעים מה הקבלן שייבנה והמחקר שעושים הרוכשים על היזם והבנייה שלו יהיה רלוונטי גם בהיבט של איכות הבנייה.