קניית דירה על הנייר להשקעה

במאמר "איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה?"  פירטנו את היתרונות ברכישת דירה כאפיק השקעה. במאמר זה נדון באפשרות של הקטנת מחיר הנכס הנרכש על ידי קניית דירה על הנייר להשקעה. 

 מהי קניית דירה על הנייר?

כאשר אנו שומעים את צירוף המילים 'קניית דירה על הנייר מקבלן' , הכוונה היא לדירות הנמכרות כבר בתחילת שלב התכנון של הפרויקט, לעיתים לפני קבלת היתר בניה ולעיתים אחרי הוצאת היתר הבניה.

היתרונות שברכישת דירה על הנייר

• מחיר נמוך יחסית – ברכישת דירה מקבלן, חשוב לציין כי לעיתים יהיה המחיר נמוך באחוזים משמעותיים מהמחיר שייקבע ברגע שהדירה תיבנה. ככל שמתקרבים למועד סיום הפרויקט אחוז ההנחה יפחת (והמחיר יעלה). הסיבה למחיר הנמוך נעוצה בכך שהיזמים של הפרויקט מעוניינים להקל על תהליך קבלת הליווי הבנקאי לפרויקט ולשם כך עליהם להציג עסקאות שנסגרו כבר.
• אתם קובעים כיצד לעצב ולתכנן את הדירה – כיוון שמדובר בדירה שטרם נבנתה אתם יכולים לערוך שינויים בדירה, בחדרים, בבחירת המטבח ועוד.
• דבר נוסף אשר רלוונטי במצב של רכישת דירה מקבלן: הגנה באמצעות ערבות חוק מכר

החסרונות ברכישת דירה על הנייר

• משך הזמן עד האכלוס הוא ארוך – מהרגע שחתמתם על החוזה ועד שהדירה בנויה ונמסרת לידיכם יכולים לעבור למעלה משנתיים ובזמן הזה אתם משלמים גם משכנתא וגם שכירות.
• הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן – ככל שמשלמים סכום קטן עם החתימה על החוזה יתרת הסכום תוצמד למדד ויתכן כי ההנחה שקיבלתם על רכישת הדירה על הנייר תצטמצם משמעותית.
• חסרון נוסף שבקניית דירה על הנייר מקבלן הינו הסיכון הטמון באי קבלת היתר בניה ו/או עיכוב בקבלת היתר הבניה, יכול לנבוע כתוצאה מסחבת ביורוקרטית דוגמת עיכוב בקבלת היתר בנייה, או עיכוב בתהליך הבנייה עצמו.
• סיכון באובדן הכסף – כדי להימנע מסיכון זה חשוב להקפיד שהכסף יעבור לעו"ד מלווה, לחשבון נאמנות ולא לחברה עצמה
• סיכון לשינוי בתוכנית הדירה לשם קבלת ההיתר – יתכן וכדי לקבל היתר בנייה היזם יצטרך לבצע שינויים בתוכנית הדירה, כקונים פוטנציאליים של דירה מקבלן, יש לשים לב לסעיף חשוב זה.
• בקניית דירה על הנייר מקבלן , קיים סיכון מפני קריסת היזם או הקבלן האחראים על הפרויקט, דבר העשוי להביא לעיכוב או אף לעצירת הבנייה.

לבעיית ההצמדה למדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן, פתרון פשוט יחסית והוא – מתן תשלום גבוה יחסית כבר בתחילת הפרויקט, אולם כאן חשוב להקפיד על מס' כללים:

• בדיקת היזם ו/או הקבלן – היזם הוא המחויב כלפיכם על פי חוק מכר דירות והוא הכתובת שלכם לכל דבר במהלך הבנייה ולאחריה. הקבלן הוא זה שבונה את פרויקט בפועל. ולכן חשוב מאוד לבדוק מס' דברים בנוגע אליהם:
  • לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם.
  • לבדוק את הניסיון שלו היזם ושל הקבלן – כמה פרויקטים הוא בנה בארץ, מה טיבם, האם היו תביעות כלפיו ועוד.
  • לבדוק את המוניטין שלהם – האם אלו שרכשו ממנו מרוצים ממנו, מה הביקורות שכותבים עליו.
  • האם הם עומדים בלוחות זמנים או נוטים למסור דירות באיחור?
  • האם הקבלן הוא קבלן רשום ברשם הקבלנים, מה הפרטים המופיעים ברישיון הקבלן שלו (הסיווג המקצועי, הסיווג הכספי וכו').
  • רצוי אם ניתן לרכוש דירה מיזם שהוא גם הקבלן המבצע ובכך להימנע מהסתבכויות מיותרות בהמשך.

לסיכום, כאשר מקפידים על מס' כללים ודואגים להגנות על כספכם, האופציה לרכישת דירה על הנייר מקבלן יכולה להיות כדאית.